الشركة البريطانية والاستثمار العقاري في المملكة المتحدة: دليل المستثمر العربي

يفضل كثير من المستثمرين العرب الاحتفاظ باستثماراتهم العقارية في المملكة المتحدة تحت مظلة شركة بريطانية محدودة. السبب الرئيسي: التغييرات الضريبية التي أضرّت بالملاك الأفراد منذ عام 2017، وأبرزها تقييد خصم فائدة الرهن العقاري المعروف بـ القسم 24 (Section 24).

مشكلة القسم 24 للأفراد: اعتبارًا من أبريل 2017، لا يستطيع الأفراد الذين يمتلكون عقارات إيجارية خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل من دخلهم الإيجاري. بدلًا من ذلك، يحصلون فقط على ائتمان ضريبي بنسبة 20% على تكاليف التمويل. يعني ذلك أن المالك في شريحة الضريبة البالغة 40% أو 45% يدفع ضريبةً فعلية على أرباح افتراضية أعلى بكثير من أرباحه الحقيقية بعد الفائدة. أما الشركات البريطانية، فتظل تخصم فوائد الرهن بالكامل كمصروف تجاري.

ميزة الشركة ضريبيًا: الشركة تعامل فوائد الرهن كمصروف تشغيلي كامل. الأرباح تُحسب بعد خصم الفوائد والمصاريف وتُفرض عليها ضريبة الشركات (19–25%). هذا أقل بكثير من معدلات الضريبة الشخصية (40–45%) التي يتحملها الملاك الأفراد في الشرائح الأعلى. الفجوة كبيرة خاصةً للمستثمر الذي لديه عدة عقارات بتمويل عقاري مرتفع.

ATED — الضريبة السنوية على العقارات السكنية في الشركات: تُفرض هذه الضريبة على الشركات التي تمتلك مباني سكنية تتجاوز قيمتها 500,000 جنيه. معدلات ATED للسنة الضريبية 2024/25: 500,000–1 مليون جنيه: نحو 4,400 جنيه سنوياً؛ 1–2 مليون جنيه: نحو 9,000 جنيه؛ 2–5 ملايين: نحو 30,000 جنيه. تزداد مع ارتفاع القيمة. ATED لا تُلغي ميزة ضريبة الشركات في معظم حالات التمويل، لكنها تُضاف إلى تكلفة التشغيل وتجب مراعاتها في حساب الجدوى.

ضريبة الدمغة على الأراضي (SDLT) للشركات: الشركات تدفع الـ 3% الإضافية (second home surcharge) مثلها مثل الملاك الأفراد الذين يشترون عقارًا إضافيًا. لا ميزة هنا مقارنةً بالشراء الفردي. ومنذ أكتوبر 2024، ارتفع معدل SDLT للمشترين الأجانب — تحقق من المعدلات الحالية مع محاسبك قبل الشراء.

الخلاصة العملية: الشركة البريطانية أفضل ضريبيًا للمستثمر العربي الذي يمتلك عقارات بتمويل رهني مرتفع وهو في شريحة ضريبة الدخل الشخصية العالية. للعقارات المملوكة نقدًا بدون تمويل، يضعف الفارق بشكل ملحوظ. دائمًا قيِّم الوضع المحدد بالأرقام قبل اتخاذ قرار الهيكل.